| Asuminen Rivieralla päivitetty 06/2011 |
Asunnon hankinta on Rivieralla mielenkiintoista ja turvallista, joskin muodot poikkeavat suomalaisista. Ranskassa notaarilla on keskeinen asema kauppaa solmittaessa. Hänen tehtävänään on valvoa, ettei rasitteita ole ja asunto on eri tavoin tarkastettu. Myös rahaliikenne hoituu notaarin kautta turvallisesti. Päätöksestä avainten saamiseen kuluu 1-3 kuukautta. Tarjonta vaikuttaa ylenpalttiselta, sillä kiinteistövälittäjiä on Rivieralla satamäärin ja ikkunat ovat täynnä asuntojen kuvia. Todellisuus on kuitenkin hieman toinen, sillä varsinkin käytettyjen asuntojen myyjät antavat usein toimeksiannon useammalle välittäjälle. Millainen ja mistä? Ensimmäisiä kysymyksiä on yleensä millainen asunto ja mistä päin Rivieraa? Asuntotyypit voi jakaa vaikkapa neljään ryhmään:
Näillä kaikilla on puolensa. Vanhan kaupungin asunto on parhaimmillaan romantiikkaa ja auringonpaistetta, pahimmillaan pimeyttä, kylmyyttä, meteliä, sähköremontteja ja toimimattomia vesijohtoja. Kuinka lähelle pääsee autolla ja missä autoa voi säilyttää? Kuinka tulla toimeen ylivyöryvien turistilaumojen kanssa? Mistä ostaa ruoka talvella, kun kaupungissa asuu muutama kissa ja hullu turisti? Varsinkin ikääntyviä kiinnostaa kerrostalo keskustassa. Autolla kellariin, siitä hissillä ylös, parvekkeelta kunnon näköala, liikenteen vilinä kaukana alhaalla. Keskuslämmitys, ilmastointi ja marmorilattiat. Kaupat, ravintolat, lääkärit ja apteekit muutaman askeleen päässä. Toimivaa ja mukavaa, mutta hinta nousee, mitä parempi on asumistaso, meren läheisyys ja näköala merinäköalasta puhumattakaan. Sisämaahan mentäessä löytyy asutuskeskuksia, jotka tarjoavat erityyppisiä asuntoja ja ihanat näköalat. Mutta palveluiden luo on matkustettava. Oma villa tai maalaistalo oliivipuineen ja ruusutarhoineen on monien mielestä unelmien täyttymys. Mutta tiedossa on nautinnon lisäksi työtä ja huolta siitä, miten järjestää puutarhanhoito ja vartiointi, kun lähtee kesäksi Suomeen? Uusi vai vanha?
Jos ostaa asunnon uudiskohteesta, asuntoa voi joutua odottamaan rakennusvaiheesta riippuen Jos ostaa uuden, ei ennen muuttoa tarvitse tehdä remonttia. Koska ranskalaiset itsekin myöntävät, että heillä on makua vain suussaan, vanhaan asuntoon muutettaessa on yleensä tehtävä ainakin pintaremontti ennen huonekalujen tuloa. Jo käytössä ollutta asuntoa ostava näkee tason ja ympäristön. Kannattaa kuitenkin varmistaa, onko taloyhtiöön tulossa suuria remontteja, kuten esim. julkisivu, hissi tai katto (putkiremontteja ei Ranskassa tehdä suomalaiseen tyyliin, vuotavat putket korjataan, mutta koko taloa ei panna yhtaikaa remonttiin).
Hinnat vaihtelevat Samoin kuin Suomessa, hinnat määräytyvät kaupungin, kaupunginosan, kadun, korttelin ja talon mukaan. Asunnon hyvä kunto vaikuttaa luonnollisesti hintaan ja näköalasta ollaan valmiit maksamaan. Isot parvekkeet ovat tärkeitä, oikea ilmansuunta oleellinen.Asunnon ilmoitettu myyntihinta sisältää aina välityspalkkion, joka on yleensä 6 %. Ostajan on muistettava, että myyntihinnan päälle tulee erinäisiä veroja, rekisteröintikuluja ja muita viranomaismaksuja sekä notaarin palkkio. Nämä ovat yhteensä 2-4 % uusien ja 6-9 % vanhojen asuntojen kohdalla. Asumiskulut Kerrostaloasunnosta tai talosta, joka kuuluu muiden talojen kanssa yhteiseen residenssiin, maksetaan normaalisti yhtiövastiketta (charges). Sen suuruus riippuu luonnollisesti siitä, kuinka paljon yhtiölle aiheutuu kuluja, onko talossa keskus- vai asuntokohtainen lämmitys ja montako maksajaa yhtiössä on. Asunnosta, jonka taloyhtiössä on uima-allas, puutarha, tenniskenttä ja vartija, kertyy maksettavaksi enemmän kuin asunnosta, joka sijaitsee kaupungin keskustassa.Ranskassa asumiseen liittyy kaksi veroa: asumisvero (taxe d’habitation) ja kiinteistövero (taxe foncier). Verot peritään kerran vuodessa syksyllä ja asumisveron maksaa se, joka asuu asunnossa tammikuun 1. päivänä kyseistä vuotta. Kiinteistöveron maksaa aina omistaja, vaikkei hän asuisikaan asunnossa. Veron määrä perustuu laskennalliseen vuokra-arvoon ja vaihtelee asunnon koon ja sijainnin mukaan. Ranskassa on lain mukaan pakollista ottaa kotivakuutus. Vakuutuksen hinta määräytyy mm. asunnon koosta, asumiskerroksesta ja irtaimiston arvosta. Kuivaharjoittelulla alkuun Vaihtoehdot ovat niin monet, että viisas aloittaa varovasti. Moni tutkii tarjontaa internetistä ja kerää välittäjien ovipielistä esitteitä ja ostaa lehtikioskista myytäviä asuntoja esitteleviä lehtiä. Lukemalla ja kuvia katsomalla saa nopeasti yleiskuvan tarjonnasta ja hintatasosta. Sitten edessä on näyteikkunakierros. Näin alkaa muodostua kuva siitä, mitä todella haluaa ja mihin oma budjetti riittää. Hyvä apu asunnonhankkijalle on suomalainen tai suomea puhuva, seudulla toimiva kiinteistönvälittäjä, jonka avulla voi välttää suurimpia karikoita.Paperityö käyntiin Kun asunto on löytynyt ja hinnasta on päästy yksimielisyyteen, on aika tehdä esisopimus (compromis de vente). Sen voi tehdä välittäjä tai notaari. Jos ostajalla ja esisopimuksen tekijällä ei ole yhteistä sujuvaa kieltä, tarvitaan tulkki. Esisopimus on parhaimmillaan erittäin yksityiskohtainen paperinivaska, joka sisältää yleensä periaatteessa samat asiat kuin lopullinen kauppakirja. Allekirjoituksen yhteydessä ostaja maksaa käsirahan, joka on 5-10 % kauppahinnasta. Maksu voidaan suorittaa joko tilisiirtona notaarin turvatulle tilille tai antamalla allekirjoituksen yhteydessä shekki. Ostajalla on esisopimuksen teon jälkeen vielä 7 vuorokauden katumusaika, jolloin kaupan voi sitoumuksetta purkaa kirjoittamalla kirjattu kirje, joka osoitetaan esisopimuksen laatineelle notaarille/välittäjälle.Jos ostaja aikoo käyttää pankkilainaa ja lainaehto on kirjattu esisopimukseen, hänellä on kuukausi aikaa lainan järjestämiseen. Jos lainaa ei myönnetä, kauppa raukeaa kustannuksitta. Ostajan turvaksi tehdään myyjän kustannuksella lukuisia asunnon tarkistuksia: asunnon neliöt mitataan, tutkitaan, löytyykö asunnosta asbestia ja termiittien koloja. Ostajalle informoidaan, mikä on asunnon energiatehokkuus ja minkälaisia luonnonriskejä asunnon sijaintialueeseen liittyy (esim.metsäpalo, tulva, maanjäristys). Uusina tutkimuksina ovat asunnon kaasu- ja sähköasennukset. Ennen vuotta 1948 rakennetuissa taloissa tutkitaan myös lyijypitoisuudet. Tutkimukset tulee olla tehty ennen esisopimuksen allekirjoitusta, sillä nämä dokumentit allekirjoitetaan ostajan toimesta esisopimuksen allekirjoituksen hetkellä. Ranskassa myyjän vastuu loppuu kaupanteon hetkellä ja asunto ostetaan siinä kunnossa kuin se on. Esisopimuksen teon jälkeen, yleensä 2-3 kuukauden kuluttua, on loppukaupan allekirjoituksen ja asunnon omistajavaihdoksen aika. Sen yhteydessä maksetaan loppusumma, yleisimmin tilisiirtona notaarin turvatulle tilille tai pankin kirjoittamalla sekillä. Jos ostaja ei puhu sujuvasti ranska, notaari on velvollinen hankkimaan valantehneen tulkin ostajan kustannuksella. Tämän jälkeen kauppakirja lähtee rekisteröintikierrokselle ja palautuu notaarille 6-12 kk:n kuluttua..
Asuntolainaa Pankit lainoittavat mielellään asuntoja. Pari ehtoa tulee kuitenkin täyttää: on pystyttävä todistamaan maksukykynsä eivätkä lainojen hoitokulut saa ylittää kolmannesta kuukausittaisista nettotuloista. Laina-aika on yleensä maksimissaan 25 vuotta, hakijan tulee olla täyttänyt 18 vuotta ja laina-ajan tulee päättyä ennen 75-vuotisjuhlia (HSBC-pankin antamat tiedot).Lainaan tulee ottaa vakuutus, joka kattaa lainan takaisinmaksun tilanteessa, jossa lainanottaja kuolee tai tulee pysyvästi työkyvyttömäksi. Vakuutusmaksu lasketaan kuukausittain lainan jäljellä olevan pääoman mukaan. Ja pankkeja kannattaa kilpailuttaa, aivan niin kuin Suomessakin. Oman asunnon myynti Asunnon myynti sujuu helpoimmin ja varmimmin välittäjän avulla. Välittäjä tarvitsee myyjän kirjallisen valtuutuksen (mandat de vente). Valtuutuksia on Ranskassa kahdenlaisia: mandat simple (ei yksinoikeutta) ja mandat exclusif (vain yksi välittäjä). Mikäli haluaa itsekin yrittää löytää ostajan, tästä kannattaa keskustella mandaattia tehtäessä, jottei mandaatti vahingossa sulje tätä mahdollisuutta pois.Myyjän on hyvä muistaa, että ostajalla on viikon katumusaika. Senkään jälkeen ei vielä kannata poksautella samppanjapullon korkkeja, sillä kauppa peruuntuu kustannuksitta myös, jos ostaja ei saakaan pankkilainaa. Tämän vuoksi kannattaa keskustella ostajan luottokelpoisuudesta jo ennen esisopimuksen tekoa, muutoin myynti saattaa venähtää harmistuttavasti, kun kuukauden kuluttua tulee tieto, ettei pankki luototakaan ostajaa. Myyntivoiton verotus Myyntivoiton verotukseen vaikuttaa kaksi asiaa: onko asunto pääasiallinen koti vai kakkosasunto ja kauanko on omistanut asunnon.Pääasiallisen asunnon voi myydä verovapaasti milloin vain. Kakkosasunnon myyntivoitosta Suomessa kirjoilla oleva joutuu maksamaan veroa, jos on omistanut asunnon vähemmän kuin 15 vuotta. Vero on suhteutettu omistuksen kestoon ja maksimissaan 19 % (vuonna 2011).Ranskassa kirjoilla oleva suomalainen joutuu maksamaan kakkosasunnon myyntivoitosta veroa samaan tapaan kuin ranskalaiset, eli yli 30% (johtuu siitä, että varsinaisen 19%:n myyntivoiton päälle tulee sosiaaliturvaa ym. tukevia maksuja). Tämäkin vero on suhteutettu omistuksen kestoon ja vähenee vuosien kuluessa. Vuokralle? Viisas vaihtoehto ostamiselle on usein asunnon vuokraaminen.Lyhytaikainen vuokra-asunto saattaa löytyä seuran kotisivujen tai paikallislehden asuntoilmoituksista. Monet kiinteistövälittäjät hoitavat myös vuokrausta. Kalustettu asunto vuokrataan yleensä lyhyeksi ajaksi kerrallaan. Kalustamattoman asunnon lyhin vuokra-aika on tavallisesti kolme vuotta. Ja kalustamaton tarkoittaa Ranskassa todella kalustamatonta: esimerkiksi keittiön ainoat varusteet saattavat olla vesi- ja viemäriputket. Välittäjä perii takuuvuokran, jonka saa kokonaisuudessaan takaisin, ellei lopputarkastuksessa synny erimielisyyksiä. Välittäjän palkkio mainitaan ilmoituksissa erikseen. Vuokraaja maksaa asumisveron, vesi- ja sähkölaskut ja yleensä myös yhtiövastikkeen. Sijoitusasunto vuokralle? Ranskassa vuokralaisella on todella hyvä turva, joka saattaa houkutella maksujen aktiiviseen unohtamiseen. Vuokralaisen valinta ja sopimusten teko on Ranskassa kehitetty taiteeksi, jota ulkomaalaisen on käytännössä mahdoton oppia. Kannattaa siis käyttää luotettavaa välittäjää (useat kiinteistönvälittäjät tarjoavat tätäkin palvelua). Välittäjä etsii vuokralaisen, varmistaa taustat ja maksukyvyn, hoitaa paperisodan, perii vuokrat ja tilittää ne vuokranantajan tilille vähennettyään ensin palkkionsa kustakin vuokramaksusta. Lisäksi yleensä peritään sovitun suuruinen kiinteä kertamaksu ensimmäisen vuokralaisen tultua valituksi.
|