| Asuminen Rivieralla |
Asunnon hankinta on Rivieralla vaivatonta ja turvallista, joskin muodot poikkeavat suomalaisista. Täällä on notaarilla keskeinen asema kauppaa solmittaessa. Hänen tehtävänään on valvoa, ettei rasitteita ole ja asunto on eri tavoin tarkastettu. Myös rahaliikenne hoituu notaarin kautta turvallisesti. Päätöksestä avainten saamiseen kuluu paikkakunnan ja notaarin työtilanteen mukaan 1-3 kuukautta. Tarjonta vaikuttaa ylenpalttiselta, sillä kiinteistövälittäjiä on Rivieralla satamäärin ja ikkunat ovat täynnä asuntojen kuvia. Todellisuus on kuitenkin hieman toinen, sillä varsinkin käytettyjen asuntojen myyjät antavat usein toimeksiannon useammalle välittäjälle. Millainen ja mistä? Ensimmäisiä kysymyksiä on yleensä millainen asunto ja mistä päin Rivieraa? Asuntotyypit voi jakaa vaikkapa neljään ryhmään:
Näillä kaikilla on puolensa. Vanhan kaupungin asunto on parhaimmillaan romantiikkaa ja auringonpaistetta, pahimmillaan pimeyttä, kylmyyttä, meteliä, sähköremontteja ja toimimattomia vesijohtoja. Kuinka lähelle pääsee autolla ja missä autoa voi säilyttää? Kuinka tulla toimeen ylivyöryvien turistilaumojen kanssa? Mistä ostaa ruoka talvella, kun kaupungissa asuu muutama kissa ja hullu turisti? Näillä kaikilla on puolensa. Vanhan kaupungin asunto on parhaimmillaan romantiikkaa ja auringonpaistetta, pahimmillaan pimeyttä, kylmyyttä, meteliä, sähköremontteja ja toimimattomia vesijohtoja. Kuinka lähelle pääsee autolla ja missä autoa voi säilyttää? Kuinka tulla toimeen ylivyöryvien turistilaumojen kanssa? Mistä ostaa ruoka talvella, kun kaupungissa asuu muutama kissa ja hullu turisti? Varsinkin ikääntyviä kiinnostaa kerrostalo keskustassa. Autolla kellariin, siitä hissillä ylös, parvekkeelta kunnon näköala, liikenteen vilinä kaukana alhaalla. Keskuslämmitys, ilmastointi ja marmorilattiat. Kaupat, ravintolat, lääkärit ja apteekit muutaman askeleen päässä. Toimivaa ja mukavaa - mutta vaikea löytää ja hinta on vähintään yhtä korkea kuin asumistaso. Hinta laskee joka kadunkulmalta ydinkeskustasta poistuttaessa. Sisämaahan mentäessä löytyy asutuskeskuksia, jotka tarjoavat erityyppisiä asuntoja ja ihanat näköalat. Mutta palveluiden luo on matkustettava ja talvella palelee. Oma villa tai maalaistalo oliivipuineen ja ruusutarhoineen on monien mielestä unelmien täyttymys. Mutta tiedossa on kovaa työtä, korkeat asumisverot ja jatkuva varustautuminen varkaiden varalta. Miten järjestää puutarhanhoito ja vartiointi, kun lähtee kesäksi Suomeen? Uusi vai vanha? Uudisrakentaminen on vilkasta. Kysyntä hyvällä paikalla olevista asunnoista on niin kova, että grynderit panevat jo mataliksi keskustojen vanhoja kerrostaloja ja rakentavat isompia tilalle. Näiden sijainti on hyvä, mutta yllätysten välttämiseksi uustuotantoon tarttuvalla pitäisi olla mukanaan todellinen asiantuntija. On näet huomattavasti tuottavampaa sijoittaa houkuttelevien pienoismallien ja esitteiden tekoon kuin itse rakentamiseen. Asiantuntija näkee rakennusselostuksista millaisia materiaaleja käytetään. Jos lattiat ovat halvinta laattaa, ovet jalopuuksi tekeytynyttä kovalevyä ja vetimet alumiinia, on syytä siirtyä seuraavaan kohteeseen. Uuden hankinnassa on hyvätkin puolensa, sillä kun talo on vielä paperilla, ratkaisuihin voi vaikuttaa (on kuitenkin tarkkaan selvitettävä mitä se vaikuttaa hintaan). Huomattava on myös se, että standardit ovat Ranskassa tiukentuneet, joten uudet asunnot rakennetaan periaatteessa paremmin. Esimerkiksi eristystä joudutaan käyttämään ja ikkunoista tekemään yleensä kaksinkertaiset. Ja jos ostaa uuden, ei ennen muuttoa tarvitse tehdä remonttia. Koska ranskalaiset itsekin myöntävät, että heillä on makua vain suussaan, vanhaan asuntoon muutettaessa on yleensä tehtävä ainakin pintaremontti ennen huonekalujen tuloa. Jo käytössä ollutta asuntoa ostava näkee tason ja ympäristön. Täytyy kuitenkin varmistaa, onko taloyhtiöön tulossa suuria remontteja (ulkoseinät, katto, putket jne.). Tämä selviää kerrostaloissa taloyhtiön yhtiökokouksen pöytäkirjoista, jotka välittäjällä yleensä on valmiina pöytälaatikossaan. Asunnon voi myös ostaa vuokralaisella varustettuna. Hinta on tällöin yleensä tuntuvasti halvempi, koska vuokralaisesta eroon pääseminen saattaa olla työn ja tuskan takana, vaikka vuokrasopimus olisi määräaikainen. Vuokralaiset turva Ranskassa on näet poikkeuksellisen vahva. Kun vertailee eri asuntojen yhtiövastiketta, on oltava tarkkana. Yllättävän usein lämmitys ja kuuma vesi osoittautuvat asuntokohtaisiksi. Ja Rivierallakin tarvitaan lämmitystä useita kuukausia ja kuumaa vettä joka päivä
Hinnat vaihtelevat Samoin kuin Suomessa, hinnat määräytyvät kaupungin, kaupunginosan, kadun, korttelin ja talon mukaan. Kivenheitto halutuimmilta kulmilta saattaa pudottaa kolmanneksen hinnoista.Hinta määräytyy sen mukaan miten lähellä asunto on jotain himoittua kohdetta (vanhan kaupungin tori, linnoitus, satama, uimaranta jne.). Näköalasta ollaan valmiit maksamaan, isot parvekkeet ovat tärkeitä, oikea ilmansuunta oleellinen. On kyliä ja kaupunkeja, jotka syystä tai toisesta imevät ostajia (nykyisin yhä useammin brittejä ja norjalaisia). Vuoristossa on kyliä, joiden katuja kansoittavat turistien ja asunnonostajien virrat. Rannikolla on esimerkiksi Antibes, jossa kysyntä ylittää reippaasti tarjonnan. Vaikkapa Nizzasta saa samanlaisen asunnon tuntuvasti edullisemmin. Jos haluaa tehdä löytöjä, on suuntauduttava pois turismin valtavirroilta. Budjettia laadittaessa on muistettava, että sovitun kauppahinnan päälle ostaja joutuu maksamaan erilaisia maksuja ja veroja (notaari hoitaa), yhteensä vajaat 10 prosenttia. Uuden asunnon kohdalla prosentti on matalampi. Välittäjän palkkio sen sijaan sisältyy lähes poikkeuksetta hintaan.
Kuivaharjoittelulla alkuun Vaihtoehdot ovat niin monet, että viisas aloittaa varovasti. Kerää välittäjien ovipielistä esitteitä ja ostaa lehtikioskista myytäviä asuntoja esitteleviä lehtiä. Lukemalla ja kuvia katsomalla saa nopeasti yleiskuvan tarjonnasta ja hintatasosta.Sitten edessä on näyteikkunakierros. Ja kun astuu sisälle Agence Immobilieriin, on jo muodostunut kuva mistä, millaista ja minkä hintaista asuntoa etsii. Koska tarjonta saattaa näennäisestä paljoudestaan huolimatta olla niukkaa, välittäjä myy sitä mitä hänellä sattuu olemaan. Eli aikaa säästääkseen on syytä pitää mielessä millaista asuntoa todella etsii. Paperityö käyntiin Kun asunto on löytynyt, on tehtävä tarjous/varaus. Koska se ei sido asiakasta, monet välittäjät hyväksyvät suullisen ilmoituksen. Kun asiakas ilmoittaa ostopäätöksensä sovittuun hintaan, välittäjä vetää kohteen pois myynnistä.Sovittuna päivänä on esisopimuksen teon vuoro (compromis de vente/compromis). Sen voi tehdä välittäjä tai notaari. Jos ostajalla ja esisopimuksen tekijällä ei ole yhteistä sujuvaa kieltä, tarvitaan tulkki. Esisopimus on erittäin yksityiskohtainen paperinivaska, joka sisältää yleensä periaatteessa samat asiat kuin lopullinen kauppakirja. Allekirjoituksen yhteydessä ostaja antaa sekin, joka on 6-10 prosenttia kauppahinnasta. Uuden lain mukaan ostajalla on esisopimuksen teon jälkeen vielä 7 vuorokauden katumusaika. Ostaja voi peruuttaa esisopimuksen kirjatulla kirjeellä, joka osoitetaan esisopimuksen laatineelle notaarille/välittäjälle. Sen jälkeen sekki revitään ja paperit mitätöidään ostajan nähden. Jos ostaja on aikonut käyttää pankkilainaa, mutta sitä ei myönnetä, kauppa raukeaa kustannuksitta. Ostajan turvaksi tehdään Ranskassa lukuisia asunnon tarkistuksia: yksi virkamies mittaa neliöt, toinen tutkii löytyykö asbestia, kolmas mittaa kosteusvaurioita, neljäs etsii termiitin koloja. Ennen 1948 rakennetuissa taloissa tutkitaan myös lyijypitoisuudet. Osa - esim. neliöiden mittaukset - tehdään jo ennen esisopimuksen tekoa. Esisopimuksen teon jälkeen (yleensä 1-3 kuukauden kuluttua paikkakunnasta ja notaarin ruuhkista riippuen) on kauppakirjojen teon aika. Allekirjoituksen yhteydessä maksetaan loppusumma, yleisimmin pankin kirjoittamalla sekillä. Jos ostaja ei puhu sujuvasti ranska, notaari on velvollinen hankkimaan valantehneen tulkin ostajan kustannuksella.
Irtaimisto eri kaupalla Ranskassa asuntokauppa tehdään käytännössä vain seinistä, lattioista, ovista ja ikkunoista. Keittiön varustus saattaa rajoittua vesipisteisiin, vaatekomeroita ei useinkaan ole. Kylpyhuoneessa sen sijaan on yleensä minimivarustus valmiina.Myyjä tarjoaa usein ostettavaksi osaa irtaimistosta. Irtaimisto kannattaa hankkia eri kaupalla, ettei se nosta asunnon hintaa (notaarin palkkio on prosenttiperusteinen). Irtaimistosta täytyy tehdä tarkka luettelo ja arvotavarasta ottaa valokuvat, sillä useammalle kuin yhdelle suomalaiselle on käynyt niin, että myyjä on vienyt sekä rahat että tavarat. Järkevä ostaja vaihdattaa yhden ulko-oven lukoista, sillä on mahdotonta tietää kuinka paljon avaimista on kopioita ja kuinka laajalle piirille ne ovat kulkeutuneet.
Asuntolainaa 80 prosenttiin asti Pankit lainoittavat mielellään asuntoja. Pari ehtoa tulee kuitenkin täyttää: on pystyttävä todistamaan maksukykynsä eivätkä lainojen hoitokulut (luottokorttilaskut mukaan lukien) saa ylittää kolmannesta kuukausittaisista nettotuloista.Laina-aika on yleensä maksimissaan 20 vuotta ja laina-ajan tulee päättyä ennen 70-vuotisjuhlia. Jos lainan maksua kiirehtii tai maksaa sen kokonaan pois ennen aikojaan, räpsähtää varsinkin kiinteäkorkoisissa lainoissa sakkokorko, joka ei välttämättä ole pieni. Ja pankkeja kannattaa kilpailuttaa, aivan niin kuin Suomessakin. Oman asunnon myynti Asunnon myynti sujuu helpoimmin ja varmimmin välittäjän avulla. Palkkio on 5-10 prosenttia myyntihinnasta (mitä kalliimpi, sitä pienempi prosentti). Välittäjä tarvitsee myyjän kirjallisen valtuutuksen (mandat de vente).Valtuutuksia on Ranskassa kahdenlaisia: mandat simple (ei yksinoikeutta) ja mandat exclusif (vain yksi välittäjä). Mandat simple takaa kilpailun välittäjien kesken, mutta palkkio on 1-2 prosenttia korkeampi. Mandat exclusif-sopimukseen voi yrittää neuvotella varauksen, että jos itse sattuu löytämään ostajan, voi tehdä kaupat suoraan. Jos mainintaa tästä ei ole, välittäjä on aina oikeutettu palkkioonsa. Sopimus tehdään yleensä kolmeksi kuukaudeksi kerrallaan. Myyjän on hyvä muistaa, että ostajalla on viikon katumusaika. Senkään jälkeen ei vielä kannata poksautella samppanjapullon korkkeja, sillä kauppa peruuntuu kustannuksitta myös, jos ostaja ei saakaan pankkilainaa. Tämän vuoksi myyjän kannattaa vaatia välittäjää selvittämään ostajan luottokelpoisuus jo ennen esisopimuksen tekoa, muutoin myynti saattaa venähtää harmistuttavasti, kun kuukauden kuluttua tulee tieto, ettei pankki luototakaan ostajaa.
Myyntivoiton verotus Myyntivoiton verotukseen vaikuttaa kaksi asiaa: onko asunto koti vai kakkosasunto ja kauanko on omistanut asunnon.Pääasiallisen asunnon myyntivoiton verosta on vapaa jos on asunut siinä vähintään viisi vuotta. (Pääasiallinen asunto voi olla vain Ranskassa kirjoilla olevilla). Verosta vapautuu myös, jos myynnin syynä ovat perhe- tai työasiat (esim. työkomennus ulkomaille). Kakkosasunnon myyntivoitosta joutuu maksamaan veroa, jos on omistanut asunnon vähemmän kuin 15 vuotta (koskee sekä kirjoilla olevia että muuttolintuja). Vero on suhteutettu omistuksen kestoon ja maksimissaan 16 prosenttia. Asumiseen liittyvät verot Taxe d´habitation ja Taxe fonciere ovat kunnallisveroja. Molempiin vaikuttavat asunnon sijainti (kunnan kalleusryhmä), sen koko ja tyyppi. Samoin vaikuttaa se, onko asunto pääasiallinen koti vai ainoastaan loma-asunto. Jälkimmäisen vero on korkeampi.Taxe foncier on kiinteistöä koskeva. Sen maksaa omistaja viimeistään 1. tammikuuta taannehtivasti. Osa verosta menee kunnalle, osa departementille. Taxe d´habitation liittyy asumiseen. Sen maksaa asunnossa asuva olipa hän omistaja tai vuokralainen. Asumisvero menee kokonaisuudessaan kunnalle jätehuoltoon, kunnallistekniikkaan jne. Verojen laskutapa on monimutkainen. Tulojen, asunnon ja perheen koon ohella siihen vaikuttaa yllättävän paljon paikkakunta. Ohessa poimintoja Rivieran kaupunkien asumisveroprosenteista vuonna 2002 suuruusjärjestyksessä.
Vuokralle? Viisas vaihtoehto ostamiselle on usein asunnon vuokraaminen. Lyhytaikainen vuokra-asunto saattaa löytyä seuran kotisivujen Pörssi-osastolta tai jäsentiedotteiden Asuntoja vuokrataan -ilmoituksista. Monet kiinteistövälittäjät hoitavat myös vuokrausta. Kalustettu asunto vuokrataan yleensä vuodeksi kerrallaan. Kalustamattoman asunnon lyhin vuokra-aika on tavallisesti kolme vuotta. Ja kalustamaton tarkoittaa Ranskassa todella kalustamatonta: esimerkiksi keittiön ainoat varusteet saattavat olla vesi- ja viemäriputket. Välittäjä perii takuuvuokran, jonka saa kokonaisuudessaan takaisin, ellei lopputarkastuksessa synny erimielisyyksiä. Välittäjän palkkio mainitaan ilmoituksissa erikseen. Vuokraaja maksaa asumisveron, vesi- ja sähkölaskut ja yleensä myös yhtiövastikkeen.
Sijoitusasunto vuokralle Ranskassa vuokralaisella on todella hyvä turva, joka saattaa houkutella maksujen aktiiviseen unohtamiseen. Vuokralaisen valinta ja sopimusten teko on Ranskassa kehitetty taiteeksi, jota ulkomaalaisen on käytännössä mahdoton oppia. Kannattaa siis käyttää luotettavaa välittäjää (useat kiinteistönvälittäjät tarjoavat tätäkin palvelua). Välittäjä etsii vuokralaisen, varmistaa taustat ja maksukyvyn, hoitaa paperisodan, perii vuokrat ja tilittää ne vuokranantajan tilille vähennettyään ensin 6-7 prosentin palkkion kustakin vuokramaksusta. Lisäksi yleensä peritään sovitun suuruinen kiinteä kertamaksu ensimmäisen vuokralaisen tultua valituksi. Viisas turvaa selustansa vielä kahdella vakuutuksella, joista toinen hoitaa maksut, jos vuokralainen katsoo haluavansa asua ilmaiseksi ja toinen korvaa häädon tai muiden juridisten toimien kustannukset. Välittäjä yleensä suosittelee näiden vakuutusten ottamista ja toimii vakuutusasiamiehenä. Vakuutukset ovat yleensä yhteensä 3 prosenttia vuokrasta. Asunto (niin oma omistus- kuin vuokrattava) täytyy vakuuttaa. Esim. kerrostalokaksion perusvakuutuksen vuosimaksu on n. 150 €.
|
 Tämä hanki ei ole Rivieralta
|